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揭秘比传销、p2p更黑暗的套路——长租公寓

发布日期:2018-09-05 16:59:16点击:400 次

 来源:钛媒体 作者:袁国宝


 近期,媒体集中曝光长租公寓的种种罪恶,长租公寓的各种“局中局”可以说相比传销、p2p的套路有过之而无不及,再加上互联网、资本的推波助澜更是让租房市场乱象横生。我们这些大量进城务工的租客被套的体无完肤还无处伸冤。



       “长租公寓”为何被地产大佬看空?


       前不久,我爱我家前副总裁胡景晖抛出了一个惊人的观点------“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害?#20445;?#21516;时,他也曾炮轰资本推高房租,因此被网友称为房地产界的“崔永元”。随后,胡景晖辞去了我爱我家副总裁的职务,我爱我家也发布声明撇清了关系,这暗示胡景晖可能遭遇了来自内部和外部的多重压力。


       看空长租公寓的不只是胡景晖,还包括SOHO中国总裁潘石屹,在深圳招商蛇口举行的?#20081;?#26399;潘谈会上,潘石屹对长租公寓做了如下评论------“按照银行的基准利率4.9%,你可能4.9%贷不过来,拿不到。按5%、6%的银行利率把款贷过来建成公寓,你租出去,你的回报?#39318;?#39640;超不过1%,所以这个生意是亏。而且即便租金翻一倍也依然无法赚钱。”


       ?#27604;唬?#28504;石屹说的是?#20204;?#21435;建公寓,这种模式不可?#23567;?/span>


       然而,市面上的长租公寓基本都是以另一种方式在运作,就是中介或第三方企业将房东的房子长租下来,再转租出去,?#27604;唬?#36825;种模式的运作成本会低很多,效率也更高。


       那么这种模式是否又存在无法盈利的风险呢?杭州鼎家网络科技有限公司就是采用的这种模式,但最近它爆仓了,导致4000租户利益受损。这或许说明,以任?#25105;?#31181;模式运作的长租公寓,都不能?#32321;?#19975;无一失。


       不过,杭州鼎家的案例并未引起足够的重视,目前长租公寓依然没有明显的减缓势头。


       这一点我们可以对照P2P,在最近几年中,P2P暴雷屡见不鲜,但到目前为止,这一行业依然没有消停的迹象,若不是相关部门强化了整顿力度,P2P平台新成立的速度恐怕不会低于暴雷的速度。


       P2P暴雷的导火索是?#35009;?------平台卷款跑路,这跟长租公寓爆仓极为相似。说白了,对不法分子而言,无论是P2P还是长租公寓,都是理想的诈骗手段,所谓的爆仓,不过是他们卷款跑路的马虎眼而已。


       环环相扣,起底长租公寓背后潜藏的“套路”


       对于P2P网贷,其套路相信大家?#23478;?#32463;很熟悉了,这里不再赘述。相比之下,长租公寓背后潜藏的套路更为复杂,可谓是“环环相扣”。


       长租公寓的第一环是“垄断房源”。


       即房东将房子长租给第三方企业和管理平台(?#27492;?#35859;的“二房东”),再由第三方加价转租出去。房子可以是装修房,也可以是清水房,若是清水房,第三方又有可能向房东索要一定的装修款。


       这种模式的好处是,降低了房东的获客成本,使租金收益趋于稳定。在不出问题的情况下,房东?#36824;?#25910;钱即可。对第三方来说,凭借他们的资源和优势,可以更精准的进行获客,实现资源的优化利用。因此,在表面上看,这是一个多赢的商?#30340;?#24335;。


       前些年,这种模式的风险并未完全暴露,所以很多房东与第三方签订合同,将大量房源委托给他们进行转租获利,从而使得大量分散的房源集中在了少数几家平台上,造成了“垄断房源”的市场格局,而一旦房源被垄断,那么抬高租金就变得容易很多。


       所以,第二环“抬高租金?#26412;?#39034;理成章的出现。


       推动长租公寓租金上涨的动力主要来自两方面:第一,第三方平台为了获得房源而形成“?#26477;邸?#27169;式,?#27492;?#20986;价高谁就可能获得更多优质房源,导致基础租金大幅提升;


       第二,第三方平台为了扩大自身利润而抬高租金,比如以?#26263;?#22871;利润空间为200元,现在提升至400元。那么这些二房东为何敢于大幅抬高租金,难道他们就不担心租客无法承受吗?


       上面提到,由于大量房源都被这些二房东所掌控,形成了明显的垄断之势,因此抬高租金变得易如反掌,毕竟对于?#25307;?#19968;族而言,无论他们怎么选择,都无法规避租金上涨的影响。


       再一个,这些二房东也怂恿大量媒体,鼓吹房租和房价严重不成比例,房租回报率不如银行定期存款等问题,导致市场对房租产生上涨预期,而后他们可顺理成章的推高房租。


       那么从租客这一方来说,毕竟房租上涨是实实在在的负担。如何才能在推高房租的同时又让他们尽量接受呢?


       第三环“分期付款”应运而生。


       众所周知,传统?#25226;?#19968;?#24230;?#25276;一付六”的支付方式对租客而言难以承受,尤其在房租暴涨后问题更加明显。因此一些平台纷纷瞄准租房分期市场,?#20174;?#25143;只需?#25226;?#19968;付一?#20445;?#21097;余的房租由企业一次性支付给房东,而用户只需分期支付所欠房租和相关服务费给企业即可。


       按照常理来讲,这种模?#25581;?#26080;可厚非,现在各类消费贷层出不穷,在利率和收费合理的情况下,市场也有?#32454;?#30340;认可度。


       问题在于,一开始这类平台就没安好?#27169;?#25152;谓的分期付房租?#23616;?#19978;是高利贷,而且,为了让租客最大程度中招,相关条款往往被安排在合同不显眼的位置。


       如果租客发现了问题,要提前解?#36857;?#19981;仅?#33322;?#20250;被全扣,还会承担?#32454;?#30340;违约金,如果不支付相关费用,不仅会影响征信,甚至会遭来“暴力催收”。


       另一方面,二房东拿了贷款之后也不会全部支付给房东,而是三个?#20081;?#20184;甚至一?#20081;?#20184;,其他的钱全部扣在手里,从而形成资金池,由于这些钱完全不受监管,因此,二房东可以将这些钱继续用于垄断房源,形成无限裂变的扩张模式。


       但是这种模?#25581;?#23384;在一定的风险,比如市场不景气,房子出租困难,导致租金、出租率?#21363;?#19981;到预期水平,在杠杆率?#32454;?#30340;情况下,二房东将无力正常运作。


       而此类问题爆发时,“爆仓跑路?#32972;?#20026;唯一选择,也就是第四环。


       而爆仓跑路的后果,将是对业主和租客双方造成巨大的伤害。不过,如果确实是经营不善导致被动爆仓还情有可原,但事实往往相反------主动爆仓,这是最可怕的。


       根据媒体调查的结果,鼎家科技不仅吃掉了大量的租金和?#33322;穡?#32780;且?#35009;?#26377;按时支付给业主。表面上看,这似乎是经营不善而倒闭,但在我看来,这和P2P暴雷没有?#35009;?#20004;样,也许一开始公司负责人就做好了卷款跑路的准?#28014;?/span>


       ?#23548;?#19978;,二房东卷款跑路已经不是?#35009;?#31232;奇的事情。早些年,很多包租公司将业主的房子高价租下来,再?#22270;?#36716;租出去,假设包租公司给业主是2000一个月,但转租出去可能只有1800甚至更低,不同之处在于,包租公司给业主是一?#20081;?#20184;,而转租却是押一?#24230;?#25276;一付六,如果租金足够低,甚至不排除押一付十二。两种支付方式的时间差给了包租公司充足的卷款跑路的机会。


       如下几个因素助长“骗局”的蔓延,强化监管势在必行


       从近期媒体的集中曝光,以及网友的大量反馈来看,这类骗局已经不局限于北上广深等一线城市,在二三线城市也逐步蔓延起来。那么为何骗局蔓延的速度这么快?上当的人为何又如此之多呢?这里面存在如下几个因素:


       第一,资本的涌入和中介的金融化。


       首先来说资本,2018年1月,自如宣布完成40亿元人民币的A轮融资。2018年6月,在获得1亿美元B轮融资不到三个月的时间之后,蛋壳再次完成7000万美元B 轮融资……相关信息证明,资本对目?#26263;?#38271;租公寓模式是极为看好的,?#27604;唬?#23545;于目前长租公寓所出现的乱象,资本也难辞其咎。


       至于中介的金融化,上面提到分期付房租只是冰?#25581;?#35282;,更重要的是,目前已经有中介推出了相关的金融衍生品,你可以将其视为一种融资工具,所融得的资金用于业务扩张;但它也是中介?#22836;?#39118;险的一种方式,因为一旦业务发展不利,金融衍生品的价?#24403;?#28982;大受影响,相关风险将被分摊到广大投资者身上。


       第二,房东对潜在风险没有正确的认识,一味图方便、稳定,却忽略了二房东可能爆仓跑路的风险。


       一般情况下,如果遇到这类问题,在计算出损失之后,房东和租客应当各自承担一半,但也有的房东不?#24066;模?#23545;租客提前收房,这就必然导致租客承担更大的损失,部分租客因维权困难,可能会对房子进行故意破坏。


       对于这一点,我建议房东尽量不要和第三方签署所谓的包租协议,如果租客要转租房源,也必须高度重视。最好是自己出租,或者委托中介帮忙找租客,但是出租协议一定要和租客签订,以免后患无穷。


      第三,租客大多是刚出校门的大学生,缺乏社会经验,因此非常容易中?#23567;?/span>


       对于这一点,我建议租客最好直接和房东签合同,在签合同时必须要求房东出示相关证件,尽量?#32321;?#19975;无一失。?#19988;投?#25151;东签合同,最好仔细阅读合同各项条款,情况?#24066;恚?#21487;以找法律人士帮忙把关。如果发现自己中招,最好报警或者寻求法律途径解决。


 租房是一个非常重要的社会问题,如果这一细?#20013;?#19994;出现大的乱子,必然会导致年轻一族无法在城市安?#27704;?#19994;,对于目前出现的长租公寓乱象,相关部门应当高度重视,及时出台法律法规,对违法行为进行打击,引导行业健康有序运?#23567;?/span>


 总结:?#26469;?#20332;们之见,长租公寓模式不可行,目?#26263;?#38271;租公寓都是一个坑租客、房东才能盈取暴利的骗局生意。



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